Wrocław jest o krok od uchwalenia Planu Ogólnego – jednego z najważniejszych dokumentów, który będzie wyznaczał kierunki rozwoju przestrzennego miasta na kolejne lata. Brzmi urzędowo i niezbyt ekscytująco. Problem w tym, że kolor przypisany dziś konkretnej działce na mapie może zdecydować o tym, co będzie można zbudować tam w przyszłości.
I właśnie dlatego warto przyjrzeć się temu, co miasto planuje w rejonie ulic Lotniczej, Metalowców i Stargardzkiej. Działa tu dziś kilkadziesiąt firm i istnieje ponad 1000 miejsc pracy. To nie jest opuszczony teren po starej fabryce. To funkcjonujący obszar gospodarczy, w który przedsiębiorcy przez lata inwestowali zgodnie z obowiązującym planem miejscowym.
Mimo to projekt Planu Ogólnego przewiduje dla części tego obszaru strefę wielofunkcyjną z zabudową mieszkaniową wielorodzinną.
Plan Ogólny nie kasuje obecnych planów. Ale ustawia przyszłość
Uchwalenie Planu Ogólnego nie oznacza, że obowiązujące miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego nagle przestaną działać. Plan Ogólny będzie jednak aktem prawa miejscowego wiążącym przy sporządzaniu nowych i zmianie istniejących MPZP.
Dlatego nie przekonuje nas uspokajanie przedsiębiorców argumentem, że przecież dzisiaj obowiązuje MPZP przewidujący w tym miejscu aktywność gospodarczą. Owszem. Dzisiaj. Pytanie brzmi: co stanie się przy jego kolejnej zmianie?
Projekt Planu Ogólnego przewiduje dla części tego obszaru strefę, w której jedną z podstawowych funkcji może być zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna. Innymi słowy: tam, gdzie dzisiaj plan miejscowy przewiduje działalność gospodarczą i rzeczywiście działają firmy, w przyszłości może zostać otwarta droga do budowy mieszkań.
To nie oznacza, że po uchwaleniu Planu Ogólnego przedsiębiorcy znikną, a następnego dnia wjadą koparki pod nowe osiedle. Oznacza jednak, że miasto już dziś wyznacza dla tego terenu inny możliwy kierunek rozwoju.
Przedsiębiorcy zapytali: dlaczego? Miasto: „Rada podjęła decyzję”
Przedsiębiorcy z Pilczyckiego Parku Przemysłowego sprzeciwiają się zmianie. Podczas konsultacji Planu Ogólnego zebrali kilkaset wniosków i podpisów za zachowaniem dotychczasowej funkcji gospodarczej.
7 lipca pojawili się również na posiedzeniu Komisji Architektury i Rozwoju Przestrzennego Rady Miejskiej Wrocławia. Chcieli odpowiedzi na właściwie podstawowe pytanie: dlaczego miasto chce zmieniać przyszłe przeznaczenie terenu, który nadal funkcjonuje zgodnie ze swoim obecnym przeznaczeniem?
Odpowiedź przedstawiciela Wydziału Planowania Przestrzennego, Przemysława Matyi, była krótka:
„Rada Miasta podjęła decyzję o przekształceniu tego terenu”.
I właśnie w tym tkwi problem. „Podjęliśmy decyzję” nie odpowiada na pytanie „dlaczego?”.
Przedsiębiorcom nie przedstawiono przekonującej analizy pokazującej, dlaczego taka zmiana miałaby być korzystna dla miasta. Nie pokazano analizy gospodarczych skutków dla działających tutaj firm ani wpływu na miejsca pracy. Nie odpowiedziano przede wszystkim na najprostsze pytanie: dlaczego mieszkaniówka ma w przyszłości zastępować działalność gospodarczą właśnie tam, gdzie działalność gospodarcza wcale nie zanika?
To nie jest martwa strefa poprzemysłowa
Bo mówimy o miejscu, które nie czeka na „rewitalizację” przez dewelopera. Na około 22 hektarach funkcjonuje dziś kilkadziesiąt przedsiębiorstw z branży produkcyjnej, logistycznej, usługowej, budowlanej czy gospodarki odpadami.
To ponad 1000 miejsc pracy. Firmy przez lata inwestowały tutaj zgodnie z obowiązującym MPZP nr 281, który przeznacza teren pod aktywność gospodarczą. Także Studium Wrocławia z 2018 roku określało ten obszar jako przemysłowy.
Funkcja gospodarcza nie wygasła. Ona normalnie działa.
Trudno więc nie zapytać: jaki interes miasta uzasadnia otwieranie właśnie tego obszaru na przyszłą zabudowę mieszkaniową? I czy polityka przestrzenna Wrocławia rzeczywiście zachowuje równowagę pomiędzy potrzebami mieszkańców, przedsiębiorców i rynku deweloperskiego?
Czy odpowiedzią zawsze muszą być kolejne mieszkania?
Oczywiście potrzeby mieszkaniowe są jednym z najważniejszych wyzwań dużego miasta. Ale samo wybudowanie kolejnych tysięcy lokali nie oznacza automatycznie rozwiązania problemu dostępności mieszkań.
We Wrocławiu istnieją pustostany, są również nowe mieszkania kupowane jako inwestycja i niewykorzystywane do zaspokajania bieżących potrzeb mieszkaniowych. Dlatego zanim kolejne funkcjonujące tereny gospodarcze otworzymy na zabudowę mieszkaniową, warto postawić również inne pytanie: jak efektywniej wykorzystać zasób mieszkaniowy, który już istnieje?
Bo zwiększanie liczby gruntów dostępnych pod zabudowę mieszkaniową i zwiększanie dostępności mieszkań dla mieszkańców to niekoniecznie to samo.
Miasto 15-minutowe? To zostawmy miejsca pracy blisko ludzi
Wrocław chętnie odwołuje się do koncepcji miasta 15-minutowego. Tyle że miasto 15-minutowe nie polega na tym, że w promieniu 15 minut mamy wyłącznie mieszkania, Żabkę i paczkomat. Potrzebne są również miejsca pracy.
Pilczycki Park Przemysłowy już je zapewnia. W pobliżu znajdują się duże osiedla: Pilczyce, Kozanów, Gądów, Kuźniki, Popowice, Maślice czy Nowy Dwór. Jeżeli wypychamy przedsiębiorstwa coraz dalej, a ich miejsce zajmują kolejne osiedla, robimy coś dokładnie odwrotnego od idei miasta 15-minutowego. Mieszkańcy zostają, miejsca pracy przenoszą się na obrzeża, a wraz z nimi każdego ranka przemieszczają się ludzie.
Czy naprawdę właśnie tutaj potrzebujemy kolejnej mieszkaniówki?
Jeżeli miasto uważa, że właśnie ten obszar powinien w przyszłości rozwijać funkcję mieszkaniową, warto zapytać: dlaczego akurat tutaj?
Mówimy o funkcjonującym terenie przemysłowym, położonym przy dużych arteriach komunikacyjnych, w tym Autostradowej Obwodnicy Wrocławia.
Miasto mówi o jakości życia, a jednocześnie otwiera tereny przemysłowe przy ogromnej infrastrukturze drogowej na przyszłą zabudowę mieszkaniową. Miasto mówi o potrzebach mieszkańców, ale receptą po raz kolejny okazuje się: więcej terenów pod bloki.
Nie pytamy, czy Wrocław ma się rozwijać. Pytamy: jak?
Planowanie przestrzenne zawsze wymaga wyborów. Nie każdy teren może być mieszkaniowy, nie każdy przemysłowy i nie każdy może zostać parkiem. Ale właśnie dlatego takie decyzje powinny mieć jasne i przekonujące uzasadnienie.
Zmiana przyszłości dobrze prosperującego terenu przemysłowego nie jest neutralną kreską na mapie. Może zmienić ekonomiczną przyszłość gruntów i otworzyć możliwość realizacji inwestycji mieszkaniowych tam, gdzie przez lata podstawową funkcją była działalność gospodarcza.
Dlatego przedsiębiorcy i mieszkańcy mają prawo wiedzieć, jaki konkretnie interes Wrocławia uzasadnia tę zmianę. Nie wystarczy odpowiedź: „Rada Miasta podjęła decyzję”.
Rada Miasta właśnie od tego jest, żeby potrafiła powiedzieć mieszkańcom, dlaczego ją podjęła.
Przed głosowaniem nad Planem Ogólnym warto więc zadać radnym jedno zasadnicze pytanie: czy Wrocław chce być miastem, w którym jest miejsce dla mieszkańców, przedsiębiorców, zieleni, usług i przemysłu – czy przede wszystkim przestrzenią pod kolejne inwestycje mieszkaniowe?
Bo miasto to nie tylko działki, na których można postawić kolejne osiedla.